大規模改修工事の5つのポイント | ブログ
大規模改修工事の5つのポイント
大規模改修工事の5つのポイント
1 大規模改修工事とは
補修工事や修繕工事は経年劣化した性能や機能を原状回復することが主題ですが、改修工事は原状回復にとどまらず、機能を向上させるような改造や変更などを行う工事です。例えば耐震改修、設備の機能向上、IT化対応、階段のバリアフリー化、エレベーターの新設などです。
1-1【修繕】と【改修】の違い
・【修繕】とは
修繕とは、経年や外的要因によって劣化、不具合が発生した建物、建物の一部、設備、部材などに対して修理や取り替えなどの処理を行って、問題部分の性能や機能を支障なく利用できる状態にまで回復させることを言います。回復の度合いは応急処置的なレベルのものではなく、建物の建設当初の状態にまで戻すことが目標となります。
・【改修】とは
高経年マンションの質及び価値を長持ちさせていくためには、修繕による性能の回復に加えて、マンションの性能を改良し、住みよいマンションにしていくことが重要になります。
修繕および改良によって建物全体の性能を改善する工事のことを改修といいます。
修繕はマンションの性能を維持し、以前の状態に回復するために行うものですが、改修は社会や時代の変化に合わせ、初期性能よりも高い性能や機能を目指すものです。
2 大規模改修工事の目安
大規模改修工事の時期は、築何年と決められているわけではありません。建物の劣化の度合いによって変わってきます。また、建物の構造・立地条件・日々の管理状態などによってもかわってきます。そのため、正確に劣化状態など把握し、修繕の時期を見極める必要があります。しかし、目安としては12年ともいいます。
2-1大規模改修工事のポイント
大規模改修工事を1回したら、次はまた12年後頃に行うことになります。2回目からの大規模改修工事は、1回目と劣化の度合いがかわるため、工事内容もかわってきます。
1回目は外部、2回目は内部の修繕も含まれ、3回目は内部の主要部が含まれてきます。更に、耐震や省エネなど時代に合わせた工事が求められる場合もあります。なので、回数を追うごとに費用がかかることは避けられません。そのため修繕費の確保もしっかりと想定していきましょう。
2-2大規模改修工事の方法
大規模改修工事は建物の劣化から判断します。どのような部分が劣化していて、どこを直すのか調査によって判明してきます。そのため、劣化状況が悪ければ悪いほど、直さなければいけない箇所が増えていきます。工事は長期に渡り、足場が必要なところはしっかり足場を作って作業していきます。大規模になるからこそ、計画書や診断書の書類をしっかり確認しましょう。
3 大規模改修工事が必要な理由
大きく頑丈な建物は、一戸建ての建物と違って、簡単には劣化しないだろう。と思いの方もいらっしゃるかと思います。しかし、建物は大きくても小さくても劣化はします。紫外線は建物にとって大敵で、屋上の防水塗装や外壁のタイルなど強烈な紫外線を浴びることで、劣化は進み、劣化した箇所から雨水が侵入してさらに劣化の進行を進めてしまいます。劣化が目で見てわかるようになってくるのが、建ててから10年を過ぎたくらいと言われています。国土交通省もマンションなどの建物の1回目の大規模改修工事は築12年目と推奨しています。管理組合によっては、修繕費用を削減するために、20年目を目安に修繕する。といった方針で修繕計画を進めるところもありますが、建物の不具合を放置することで、致命的な劣化を招き、修繕費が更にかかってしまう恐れがあります。なので、理想的には約12年を目安に工事をすれば、物件資産価値の維持にも繋がるかと思います。
●外壁タイル交換
Before
After
タイルが劣化し割れてしまったので、古いタイルを取り除き、新しいタイルに替えてすき間を埋めたら完成です。外壁は建物の印象を大きく変え、小さなひび割れ(クラック)などから大きな事故になりかねないのできちんと直していきましょう。
●屋上防水工事
Before
After
屋上部分が劣化しひび割れ(クラック)がはいってしまい、このまま放置してしまうと雨漏りしてしまう恐れがあるので屋上防水工事は改修工事のなかでも重要になります。
3-1大規模改修工事の内容
ビルやマンションなどの大規模改修工事には、さまざまな内容があります。全体的に工事をする場合もありますが、部分によってタイミングが異なるため、しっかり把握しておきましょう。例えば、外壁塗装工事は約10～12年ごとに再塗装をする必要があります。外壁は常に外部に触れているので定期的に修繕しなければいけません。外壁の状態が悪いと耐久性も悪くなり、美観も損ないます。ご自身が所有している建物の状況を確認して、適切な工事をしていきましょう。
3-2大規模改修工事の注意点
どんな工事にも同じ音ことが言えますが、工事を依頼した時に不安に思うものが、【手抜き工事】かと思います。工事が終わって、見た目がキレイになり正確に工事が行われたと思いますが、多くの施工不良は工事から数年経ってから発覚します。後になって、【手抜き工事】だったと気づいても遅いのです。【手抜き工事】は、業者をしっかり監視しない、工期に間に合わせるために検査を省いてしまうなどの原因で起こりがちです。適切な工事品質を得るには、現場監督や監理者のチェックが必要ですが、工事内容など管理組合が常に確認しなくてはいけません。秘訣があるとしたら、管理組合が施工途中に目を光らせておくことです。業者が大きな会社だから、プロだし大丈夫、という思い込みは避けましょう。
3-3大規模改修工事の工事期間
建物の劣化状況によりますが、50戸以内のマンションなら工事期間は、およそ2カ月～3カ月になります。50戸以上のマンションなら3カ月～半年くらいになります。こちらもあくまで目安です。戸数が多いマンションほど工事は長引いてしまいますが、耐久性や建物の美観を維持するためには大切なことです。
4 業者の選び方
●施工実績
上手に工事を進めていくには、施工実績やそれに基づく知識が必要です。そのため、大規模改修工事の実績豊富な業者を選ぶと安心です。
●建物の実績内容
大規模改修工事は、工事回数や階数などの規模に応じてトラブルも異なります。どのくらいの規模の工事を経験したかもチェックが必要です。
●品質保証
工事が完了しても、契約によって定期的な点検が必要な場合があります。施工業者には長期にわたって品質を保証する能力も必要なのでそこも確認しましょう。
●担当者の対応
担当者の対応を見れば、その会社全体の対応力がわかります。居住者と良好なコミュニケーションをとれる方だとさらに安心です。
価格のみを優先してしまう方が多いかもしれませんが、居住者様のご理解とご協力を得ることのできる業者選びが重要です。
5 大規模改修工事の費用
大規模改修工事で一番気になるのは費用だと思います。大規模なだけに費用はそれなりにかかってきます。工事内容にもよりますが、戸数×100万円が目安になります。40戸あるマンションの場合、およそ4000万円かかることになります。工事内容によっては、100万円以内で収まる場合もありますが、100万円くらいと思っていたほうがいいでしょう。しかし、これはあくまでも目安なので、まずは業者に劣化診断を依頼してください。どこを直すか建物の状態によって費用はかわってきます。
5-1費用が特に多くかかるもの
大規模改修工事では、特に費用がかかってしまう場合があります。例えば、外観が複雑な形状・超高層マンションの外壁などの工事は建物の周囲に設置する足場などの費用が高くなり、工事期間も長くなり、工事費がかさむ傾向があります。また、近年の新築マンションでは、ラウンジ、セキュリティ設備など生活利便性や防犯性を考慮した設備が多く設置されるようになり、こうした設備があるマンションでは、それだけ工事費がかかってしまうことになるかもしれません。そして、マンションの中で費用がかかるものであげられるのが、機械式駐車場です。機械式駐車場は特にメンテナンス費が高額で、マンションによっては工事のタイミングで撤去を検討するケースもあります。
6 まとめ
大規模改修工事についてご理解いただけましたか。大きな建物だから大丈夫ではなく、建物が大きくても小さくても劣化はします。大きな建物だからこそ劣化には十分注意していかないといけません。費用もそれなりにかかってしまうものなので、その時のために余裕をもって修繕費を用意しておきましょう。マンションに住み続けるうえで必要な大規模改修工事です。時代の変化に合わせた工事に組み込んでいくことが必要です。
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